Encontra um imóvel, o teu banco confirma que os teus rendimentos são suficientes e, ainda assim, o crédito é recusado. Este cenário afeta cada vez mais mutuários, sobretudo com mais de 40 anos, porque o crédito à habitação não se resume à taxa anunciada. O custo total do financiamento, incluindo o seguro e as despesas, tem de ficar abaixo de um limite legal que muitos só descobrem demasiado tarde.
Taxa de usura e TAEG: o limite que bloqueia processos de crédito viáveis
Ao calcular o teu empréstimo, o banco soma a taxa nominal, o seguro de crédito, as despesas de processo e os custos da garantia. Este total corresponde à TAEG (taxa anual efetiva global). Para que o crédito seja legal, a TAEG não pode ultrapassar a taxa de usura, revista trimestralmente pelo Banque de France.
O problema surge quando as taxas nominais sobem rapidamente. Como é calculada com base nos empréstimos concedidos no trimestre anterior, a taxa de usura acompanha essa subida com atraso. A diferença entre a taxa nominal e a taxa de usura diminui então significativamente, e o seguro pode ser suficiente para fazer a TAEG ultrapassar o limite.
Na prática, um mutuário de 45 anos com rendimentos confortáveis pode ver o financiamento recusado não por não ter capacidade para pagar, mas porque o seguro, mais caro devido à idade, faz a TAEG ultrapassar o limite autorizado. Há capacidade de reembolso, mas a lei não permite o crédito.
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Três formas de ficar abaixo da taxa de usura
- Mudar de seguro de crédito: a contratação de um seguro externo permite escolher uma apólice que, muitas vezes, é mais barata do que a proposta pelo banco. Para mutuários jovens sem problemas de saúde específicos, a poupança pode ser suficiente para fazer a TAEG ficar abaixo do limite.
- Reduzir os custos da garantia: uma garantia mútua custa geralmente menos do que uma hipoteca. Esta despesa, incluída na TAEG, tem impacto no cálculo final.
- Ajustar o prazo do empréstimo: prolongar o prazo reduz as prestações mensais, mas aumenta o custo total. Em alguns casos, encurtar o prazo pode reduzir a TAEG, diminuindo o peso relativo do seguro. O resultado de cada simulação varia consoante o perfil.
Taxa de esforço de 35 %: o que muda na prática com as regras do HCSF
Desde janeiro de 2022, o Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) regula a concessão de créditos à habitação. A taxa de esforço não pode ultrapassar 35 %, incluindo o seguro de crédito, e o prazo do empréstimo está limitado a 25 anos (27 anos no caso de uma compra em VEFA ou com obras de grande dimensão).
Este enquadramento protege os mutuários contra o sobre-endividamento, mas também reduz a margem de negociação. Um agregado familiar que já destina parte dos seus rendimentos ao pagamento de um crédito automóvel ou de um empréstimo estudantil vê a sua capacidade de contrair um crédito à habitação diminuir na mesma proporção.
Exceções do HCSF: uma margem de manobra, não um direito
Os bancos dispõem de alguma flexibilidade numa parte dos créditos que concedem. Podem aprovar empréstimos que ultrapassem os critérios habituais, dando prioridade, nomeadamente, a quem compra casa pela primeira vez e a quem adquire uma residência principal.
Esta exceção não é automática. O banco escolhe livremente os processos que aprova dentro desta margem. Uma entrada inicial significativa, poupanças sólidas após a compra ou perspetivas de evolução salarial devidamente documentadas aumentam as hipóteses de beneficiar desta possibilidade. Falar diretamente com o gestor de conta ou com um intermediário de crédito continua a ser a forma mais eficaz de avançar.
Seguro de crédito: a despesa que a maioria dos compradores subestima
É habitual comparar as taxas nominais dos vários bancos. Já o seguro de crédito fica muitas vezes para segundo plano. É um erro de cálculo. Num empréstimo de longa duração, o seguro pode representar uma parte significativa do custo total do crédito.
Porque é que esta despesa varia tanto de um mutuário para outro? Porque as seguradoras ajustam os preços em função da idade, do estado de saúde, da profissão e, por vezes, do estilo de vida. Dois mutuários com o mesmo rendimento e o mesmo projeto não terão necessariamente o mesmo custo de seguro.
A lei permite escolher livremente o seguro de crédito, mesmo depois de assinar o empréstimo. Comparar várias propostas antes de finalizar o financiamento é uma forma direta de reduzir a TAEG.
Entrada inicial e PTZ: duas variáveis que alteram a estrutura do financiamento
Em geral, a entrada inicial cobre, pelo menos, as despesas de notário e de agência. Uma entrada mais elevada reduz o capital emprestado e melhora a avaliação do perfil de risco pelo banco, o que pode traduzir-se numa taxa nominal mais baixa.
Para quem compra casa pela primeira vez, o empréstimo sem juros (PTZ) não se limita a reduzir o custo do crédito. Altera a própria estrutura do financiamento: a parte financiada a taxa zero reduz mecanicamente a TAEG global, o que pode desbloquear um processo que, de outra forma, ficaria bloqueado pela taxa de usura.
Combinar o PTZ com um seguro externo
Quem compra casa pela primeira vez e é elegível para o PTZ pode, ao mesmo tempo, optar por um seguro externo competitivo e atuar sobre duas componentes da TAEG. Esta dupla estratégia é particularmente útil quando as taxas nominais são elevadas e a margem abaixo da taxa de usura é reduzida.
Nem todas as instituições oferecem o PTZ com a mesma flexibilidade. Alguns bancos integram-no num plano de prestações niveladas (uma única prestação mensal constante); outros impõem dois períodos de reembolso. O conforto financeiro mensal depende diretamente da estrutura de financiamento escolhida.
A taxa anunciada é apenas uma parte da história. A aprovação de um crédito à habitação depende da TAEG no seu conjunto, e cada componente (seguro, custos da garantia, prazo) pode fazer a diferença entre um financiamento aprovado e um recusado. Verificar o valor total antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda evita descobrir o impedimento depois de terminado o prazo de reflexão.
