Sie finden eine Immobilie, Ihre Bank bestätigt, dass Ihr Einkommen ausreicht, und trotzdem wird der Kredit abgelehnt. Dieses Szenario betrifft immer mehr Kreditnehmer, insbesondere über 40-Jährige, denn bei einer Immobilienfinanzierung zählt nicht nur der angegebene Zinssatz. Die Gesamtkosten der Finanzierung einschließlich Versicherung und Gebühren müssen unter einer gesetzlichen Obergrenze bleiben, von der viele erst zu spät erfahren.
Wucherzins und effektiver Jahreszins: Die Obergrenze, an der kreditwürdige Anträge scheitern
Bei der Berechnung Ihres Kredits addiert die Bank den Nominalzins, die Restschuldversicherung, die Bearbeitungsgebühren und die Kosten für die Kreditsicherheit. Diese Summe ergibt den effektiven Jahreszins (TAEG). Damit der Kredit rechtmäßig ist, darf dieser effektive Jahreszins den Wucherzins nicht überschreiten, der von der Banque de France vierteljährlich neu festgelegt wird.
Problematisch wird es, wenn die Nominalzinsen rasch steigen. Der Wucherzins wird anhand der im Vorquartal vergebenen Kredite berechnet und zieht daher verzögert nach. Der Abstand zwischen Nominalzins und Wucherzins schrumpft dann deutlich, und schon die Versicherung kann den effektiven Jahreszins über die zulässige Grenze treiben.
Konkret kann einem 45-jährigen Kreditnehmer mit gutem Einkommen die Finanzierung nicht deshalb verweigert werden, weil er den Kredit nicht zurückzahlen kann, sondern weil seine altersbedingt teurere Versicherung den effektiven Jahreszins über den zulässigen Grenzwert hebt. Die Rückzahlungsfähigkeit ist gegeben, doch das Gesetz sagt Nein.
Wer sich über Möglichkeiten für einen Immobilienkredit bei BTB Immobilier informiert, kann verschiedene Finanzierungsmodelle vergleichen und Spielräume bei der Versicherung oder den Nebenkosten ausloten.
Drei Möglichkeiten, den Wucherzins wieder zu unterschreiten
- Die Restschuldversicherung wechseln: Dank der freien Wahl der Versicherung können Sie einen externen Vertrag wählen, der oft günstiger ist als das Angebot der kreditgebenden Bank. Bei jungen Kreditnehmern ohne besondere Gesundheitsrisiken kann die Ersparnis ausreichen, um den effektiven Jahreszins unter die Obergrenze zu senken.
- Die Kosten für die Kreditsicherheit senken: Eine Bürgschaft durch eine Gegenseitigkeitskasse ist in der Regel günstiger als eine Hypothek. Dieser in den effektiven Jahreszins eingerechnete Kostenpunkt wirkt sich auf die Endberechnung aus.
- Die Laufzeit anpassen: Eine längere Laufzeit senkt die monatlichen Raten, erhöht aber die Gesamtkosten. Eine kürzere Laufzeit kann in manchen Fällen den effektiven Jahreszins senken, weil der Versicherungsanteil relativ geringer ausfällt. Je nach Profil liefert jede Berechnung ein anderes Ergebnis.
Verschuldungsquote von 35 %: Was die HCSF-Vorgaben in der Praxis ändern
Seit Januar 2022 regelt der Hohe Rat für Finanzstabilität (HCSF) die Vergabe von Immobilienkrediten. Die Verschuldungsquote darf einschließlich Restschuldversicherung 35 % nicht überschreiten, und die Kreditlaufzeit ist auf 25 Jahre begrenzt (27 Jahre bei einem Kauf im Rahmen eines VEFA-Neubauprojekts oder bei umfangreichen Renovierungsarbeiten).
Diese Vorgaben schützen Kreditnehmer vor Überschuldung, schränken aber auch den Verhandlungsspielraum ein. Ein Haushalt, der bereits einen Teil seines Einkommens für einen Autokredit oder einen Studienkredit aufwendet, kann entsprechend weniger für eine Immobilienfinanzierung aufnehmen.
Ausnahmen von den HCSF-Vorgaben: Spielraum, kein Anspruch
Den Banken steht bei einem Teil ihres Kreditgeschäfts ein gewisser Spielraum zu. Sie können Kredite vergeben, die von den Standardkriterien abweichen, und dabei insbesondere Erstkäufer sowie den Kauf eines Hauptwohnsitzes bevorzugen.
Diese Ausnahme wird nicht automatisch gewährt. Die Bank entscheidet selbst, welche Anträge sie im Rahmen dieses Spielraums berücksichtigt. Ein hoher Eigenkapitalanteil, solide Rücklagen nach dem Kauf oder belegbare Gehaltsaussichten erhöhen die Chancen. Das direkte Gespräch mit dem Bankberater oder einem Kreditvermittler ist nach wie vor der wirksamste Weg.
Restschuldversicherung: Der Kostenpunkt, den die meisten Käufer unterschätzen
Üblicherweise vergleichen Kreditnehmer die Nominalzinsen verschiedener Banken. Die Restschuldversicherung rückt dagegen oft in den Hintergrund. Das ist ein Rechenfehler. Bei einem langfristigen Kredit kann die Versicherung einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten ausmachen.
Warum unterscheiden sich die Kosten von Kreditnehmer zu Kreditnehmer so stark? Weil Versicherer ihre Tarife an Alter, Gesundheitszustand, Beruf und manchmal auch Lebensstil anpassen. Zwei Kreditnehmer mit gleichem Einkommen und demselben Vorhaben erhalten daher nicht unbedingt dieselben Versicherungskosten.
Das Gesetz erlaubt die freie Wahl der Restschuldversicherung, auch nach Unterzeichnung des Kreditvertrags. Mehrere Angebote zu vergleichen, bevor die Finanzierung endgültig festgelegt wird, ist ein direkter Hebel, um den effektiven Jahreszins zu senken.
Eigenkapital und PTZ: Zwei Faktoren, die die Finanzierung verändern
Mit dem Eigenkapital werden in der Regel zumindest die Notar- und Maklergebühren bezahlt. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt die Kreditsumme und verbessert die Risikoeinschätzung der Bank, was zu einem niedrigeren Nominalzins führen kann.
Für Erstkäufer senkt das zinslose Darlehen (PTZ) nicht nur die Kreditkosten. Es verändert auch die Struktur der Finanzierung: Der zinslos finanzierte Anteil senkt automatisch den effektiven Jahreszins insgesamt und kann so einen Antrag ermöglichen, der andernfalls an der Wucherzinsgrenze scheitern würde.
PTZ und freie Wahl der Restschuldversicherung kombinieren
Ein Erstkäufer, der Anspruch auf ein PTZ hat und sich gleichzeitig für eine wettbewerbsfähige externe Versicherung entscheidet, senkt zwei Kostenpunkte des effektiven Jahreszinses zugleich. Dieser doppelte Hebel ist besonders hilfreich, wenn die Nominalzinsen hoch sind und der Spielraum bis zur Wucherzinsgrenze gering ist.
Nicht alle Kreditinstitute bieten das PTZ mit derselben Flexibilität an. Manche integrieren es in eine geglättete Finanzierung mit einer gleichbleibenden Monatsrate, andere sehen zwei Tilgungsphasen vor. Wie komfortabel die monatliche Liquidität bleibt, hängt direkt von der gewählten Finanzierungsstruktur ab.
Der im Schaufenster angegebene Zinssatz erzählt nur einen Teil der Geschichte. Bei einem Immobilienkreditantrag kommt es auf den effektiven Jahreszins insgesamt an, und jeder Kostenpunkt (Versicherung, Kosten für die Kreditsicherheit, Laufzeit) kann darüber entscheiden, ob die Finanzierung bewilligt oder abgelehnt wird. Prüfen Sie diese Gesamtkosten, bevor Sie einen Kaufvorvertrag unterzeichnen, um nicht erst nach Ablauf der Widerrufsfrist von einem Hindernis zu erfahren.
