U vindt een woning, uw bankier bevestigt dat uw inkomen toereikend is, en toch wordt uw lening geweigerd. Steeds meer kredietaanvragers krijgen hiermee te maken, vooral boven de 40 jaar, omdat een hypotheek niet alleen draait om de vermelde rente. De totale financieringskosten, inclusief verzekering en bijkomende kosten, moeten onder een wettelijk maximum blijven dat veel mensen pas ontdekken wanneer het te laat is.
Usurairente en JKP: het plafond dat kredietwaardige aanvragen blokkeert
Bij het berekenen van uw lening telt een bank de nominale rente, de kredietnemersverzekering, de dossierkosten en de garantiekosten bij elkaar op. Dit totaal vormt het JKP (jaarlijks kostenpercentage). Om de lening wettelijk te maken, mag dit JKP niet hoger zijn dan de usurairente, die elk kwartaal opnieuw wordt vastgesteld door de Banque de France.
Het probleem ontstaat wanneer de nominale rente snel stijgt. De usurairente, die wordt berekend op basis van leningen die in het voorgaande kwartaal zijn verstrekt, volgt met vertraging. Het verschil tussen de nominale rente en de usurairente wordt dan een stuk kleiner, waardoor de verzekering alleen al voldoende kan zijn om het JKP boven het maximum uit te laten komen.
Zo kan een 45-jarige kredietaanvrager met een comfortabel inkomen financiering geweigerd worden, niet omdat hij de lening niet kan terugbetalen, maar omdat zijn verzekering door zijn leeftijd duurder is en het JKP boven de toegestane grens duwt. De terugbetalingscapaciteit is er, maar de wet zegt nee.
Door de mogelijkheden voor een hypotheek bij BTB Immobilier te verkennen, kunt u verschillende financieringsconstructies vergelijken en nagaan waar er ruimte is om te besparen op de verzekering of bijkomende kosten.
Drie manieren om weer onder de usurairente uit te komen
- Overstappen naar een andere kredietnemersverzekering: met een externe verzekering kunt u zelf een polis kiezen, die vaak goedkoper is dan de verzekering van de kredietverstrekker. Voor jonge kredietnemers zonder bijzondere gezondheidsrisico’s kan de besparing voldoende zijn om het JKP onder het maximum te brengen.
- De garantiekosten verlagen: een onderlinge borgstelling is doorgaans goedkoper dan een hypotheek. Deze kostenpost telt mee in het JKP en weegt dus mee in de eindberekening.
- De looptijd van de lening aanpassen: een langere looptijd verlaagt de maandlasten, maar verhoogt de totale kosten. In sommige gevallen kan een kortere looptijd het JKP verlagen doordat de verzekering relatief minder zwaar weegt. De uitkomst verschilt per profiel en per simulatie.
Schuldenlast van 35%: wat het HCSF-kader in de praktijk verandert
Sinds januari 2022 houdt de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) toezicht op de verstrekking van hypothecaire leningen. De schuldenlast mag niet hoger zijn dan 35%, inclusief de kredietnemersverzekering, en de looptijd van de lening is beperkt tot 25 jaar (27 jaar voor een aankoop in VEFA of bij ingrijpende renovatiewerkzaamheden).
Dit kader beschermt kredietnemers tegen overmatige schulden, maar beperkt ook de onderhandelingsruimte. Een huishouden dat al een deel van zijn inkomen besteedt aan een autolening of studielening, ziet zijn leencapaciteit voor een hypotheek met hetzelfde bedrag afnemen.
Uitzonderingen op de HCSF-regels: ruimte, geen recht
Banken hebben enige flexibiliteit bij een deel van de leningen die ze verstrekken. Ze mogen leningen toekennen die niet aan de standaardcriteria voldoen, waarbij ze onder meer voorrang kunnen geven aan starters op de woningmarkt en aankopen van een hoofdverblijf.
Deze uitzondering wordt niet automatisch toegekend. De bank bepaalt zelf welke aanvragen ze binnen deze ruimte accepteert. Een aanzienlijke eigen inbreng, een solide spaarsaldo na de aankoop of goed onderbouwde salarisvooruitzichten vergroten de kans om hiervoor in aanmerking te komen. Dit rechtstreeks bespreken met uw bankadviseur of een hypotheekmakelaar blijft de meest effectieve aanpak.
Kredietnemersverzekering: de kostenpost die de meeste kopers onderschatten
Veel mensen vergelijken standaard de nominale rente bij verschillende banken. De kredietnemersverzekering krijgt vaak minder aandacht. Dat is een rekenfout. Bij een lening met een lange looptijd kan de verzekering een aanzienlijk deel van de totale kredietkosten uitmaken.
Waarom lopen de kosten van deze verzekering zo uiteen? Verzekeraars passen hun tarieven aan op basis van leeftijd, gezondheid, beroep en soms ook levensstijl. Twee kredietnemers met hetzelfde inkomen en hetzelfde plan betalen dus niet noodzakelijk evenveel voor hun verzekering.
De wet geeft u het recht om zelf uw kredietnemersverzekering te kiezen, ook nadat u de lening hebt ondertekend. Meerdere offertes vergelijken voordat u de financiering definitief vastlegt, is een directe manier om het JKP te verlagen.
Eigen inbreng en PTZ: twee factoren die de financieringsconstructie beïnvloeden
De eigen inbreng dekt doorgaans minstens de notariskosten en makelaarskosten. Een hogere eigen inbreng verlaagt het geleende bedrag en verbetert het risicoprofiel dat de bank van u inschat, wat kan leiden tot een lagere nominale rente.
Voor starters op de woningmarkt verlaagt de renteloze lening (PTZ) niet alleen de kredietkosten. Ze verandert ook de opbouw van de financiering: het deel dat tegen 0% wordt gefinancierd, verlaagt automatisch het totale JKP. Daardoor kan een aanvraag die anders door de usurairente zou worden geblokkeerd, alsnog worden goedgekeurd.
PTZ combineren met een externe verzekering
Een starter die in aanmerking komt voor een PTZ en daarnaast kiest voor een concurrerende externe verzekering, verlaagt tegelijkertijd twee onderdelen van het JKP. Deze dubbele besparing is vooral nuttig wanneer de nominale rente hoog is en er weinig ruimte is onder de usurairente.
Niet alle kredietverstrekkers bieden de PTZ even flexibel aan. Sommige banken verwerken de lening in een constructie met gelijkblijvende maandlasten, terwijl andere twee aflossingsfasen hanteren. De maandelijkse financiële ruimte hangt rechtstreeks af van de gekozen financieringsconstructie.
De rente die in de etalage staat, vertelt maar een deel van het verhaal. Bij een hypotheekaanvraag draait het om het volledige JKP, en elke kostenpost (verzekering, garantiekosten, looptijd) kan bepalen of de financiering wordt goedgekeurd of geweigerd. Controleer dit totaal voordat u een koopovereenkomst ondertekent, zodat u niet pas na afloop van de bedenktijd ontdekt dat uw aanvraag wordt geblokkeerd.
