Encuentra una vivienda, tu banco confirma que tus ingresos son suficientes y, aun así, te deniegan el préstamo. Esta situación afecta a un número cada vez mayor de prestatarios, especialmente a los mayores de 40 años, porque un crédito hipotecario no se reduce al tipo de interés anunciado. El coste total de la financiación, incluidos el seguro y los gastos, debe mantenerse por debajo de un límite legal que muchos descubren demasiado tarde.
Tipo de usura y TAEG: el límite que bloquea solicitudes solventes
Al calcular tu préstamo, el banco suma el tipo de interés nominal, el seguro de protección de pagos, los gastos de tramitación y los gastos de garantía. El total constituye la TAEG (tasa anual equivalente global). Para que el crédito sea legal, esta TAEG no debe superar el tipo de usura, que el Banco de Francia revisa cada trimestre.
El problema surge cuando los tipos nominales suben rápidamente. El tipo de usura, calculado a partir de los préstamos concedidos durante el trimestre anterior, tarda en ajustarse. La diferencia entre el tipo nominal y el tipo de usura se reduce entonces considerablemente, y el seguro basta para que la TAEG supere el límite.
En la práctica, a un prestatario de 45 años con ingresos holgados pueden denegarle la financiación, no porque no pueda devolver el préstamo, sino porque el seguro, más caro debido a su edad, hace que la TAEG supere el umbral permitido. Tiene capacidad de pago, pero la ley dice que no.
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Tres medidas para volver a situarse por debajo del tipo de usura
- Cambiar el seguro de protección de pagos: la contratación de un seguro externo permite elegir una póliza distinta de la que ofrece el banco prestamista, que suele ser más cara. Para los perfiles jóvenes sin problemas de salud específicos, el ahorro puede bastar para que la TAEG quede por debajo del límite.
- Reducir los gastos de garantía: un aval mutualista suele costar menos que una hipoteca. Este concepto, incluido en la TAEG, influye en el cálculo final.
- Ajustar el plazo del préstamo: alargar el plazo reduce las cuotas mensuales, pero aumenta el coste total. En algunos casos, acortar el plazo puede reducir la TAEG al disminuir el peso relativo del seguro. El resultado de cada simulación varía según el perfil.
Ratio de endeudamiento del 35 %: cómo cambia en la práctica el marco del HCSF
Desde enero de 2022, el Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF) regula la concesión de créditos hipotecarios. El ratio de endeudamiento no debe superar el 35 %, incluido el seguro de protección de pagos, y el plazo del préstamo está limitado a 25 años (27 años para una compra sobre plano o con obras importantes).
Este marco protege a los prestatarios del sobreendeudamiento, pero también reduce el margen de negociación. Si un hogar ya destina parte de sus ingresos a pagar un préstamo para el coche o un préstamo estudiantil, su capacidad para pedir una hipoteca se reduce en la misma medida.
Excepciones del HCSF: un margen, no un derecho
Los bancos disponen de cierto margen de flexibilidad en una parte de los créditos que conceden. Pueden otorgar préstamos que superen los criterios habituales, dando prioridad, en particular, a quienes compran su primera vivienda y a quienes adquieren su residencia habitual.
Esta excepción no se concede automáticamente. El banco elige libremente qué solicitudes acepta dentro de ese margen. Una aportación inicial considerable, unos ahorros sólidos después de la compra o unas perspectivas salariales documentadas aumentan las posibilidades de beneficiarse de ella. Hablarlo directamente con el asesor bancario o con un intermediario de crédito sigue siendo la opción más eficaz.
Seguro de protección de pagos: el gasto que la mayoría de los compradores subestima
Lo habitual es comparar los tipos de interés nominales de los distintos bancos. El seguro de protección de pagos suele quedar en segundo plano. Es un error de cálculo. En un préstamo a largo plazo, el seguro puede representar una parte importante del coste total del crédito.
¿Por qué varía tanto este gasto de un prestatario a otro? Porque las aseguradoras ajustan sus tarifas en función de la edad, el estado de salud, la profesión y, a veces, el estilo de vida. Dos prestatarios con los mismos ingresos y el mismo proyecto no pagarán necesariamente lo mismo por el seguro.
La ley permite elegir libremente el seguro de protección de pagos, incluso después de firmar el préstamo. Comparar varios presupuestos antes de cerrar la financiación es una forma directa de reducir la TAEG.
Aportación inicial y PTZ: dos variables que modifican la financiación
Por lo general, la aportación inicial cubre como mínimo los gastos de notaría y de agencia. Una aportación más elevada reduce el capital prestado y mejora la percepción del perfil de riesgo por parte del banco, lo que puede traducirse en un tipo de interés nominal más bajo.
Para quienes compran su primera vivienda, el préstamo a tipo cero (PTZ) no se limita a reducir el coste del crédito. También modifica la estructura de la financiación: la parte financiada a tipo cero reduce automáticamente la TAEG global, lo que puede desbloquear una solicitud que, de otro modo, quedaría por encima del tipo de usura.
Combinar el PTZ con la contratación de un seguro externo
Quien compra su primera vivienda y cumple los requisitos para acceder al PTZ puede actuar sobre dos componentes de la TAEG a la vez si, además, contrata un seguro externo competitivo. Esta doble medida resulta especialmente útil cuando los tipos nominales son elevados y el margen por debajo del tipo de usura es reducido.
No todas las entidades ofrecen el PTZ con la misma flexibilidad. Algunos bancos lo integran en una financiación con cuotas niveladas (una única cuota mensual constante); otros establecen dos tramos de amortización. La comodidad del presupuesto mensual depende directamente de esta estructura de financiación.
El tipo de interés anunciado solo cuenta una parte de la historia. La aprobación de una hipoteca depende de la TAEG en su conjunto, y cada concepto (seguro, gastos de garantía, plazo) puede inclinar la balanza a favor o en contra de la financiación. Comprobar el coste total antes de firmar un contrato de compraventa evita descubrir el problema una vez vencido el plazo de desistimiento.
