Ein Grundstück gefällt Ihnen, aber es gehört der Gemeinde. Im Gegensatz zu einem klassischen Kauf zwischen Privatpersonen erfordert der Erwerb eines kommunalen Grundstücks ein spezifisches Verwaltungsverfahren. Der Gemeinderat entscheidet, ein Fachbereich bewertet, und der Verkauf folgt einem durch das öffentliche Recht vorgegebenen Ablauf. Das Verständnis dieser Schritte verhindert, dass Sie mehrere Monate mit einem schlecht gestarteten Projekt verlieren.
Öffentliches oder privates Gemeindevermögen: eine Unterscheidung, die alles blockiert oder freigibt
Bevor Sie die Gemeinde kontaktieren, ist die erste Frage, die geklärt werden muss, der rechtliche Status des Grundstücks. Die Gemeinde besitzt zwei Arten von Grundstücken, und nur eines davon kann direkt verkauft werden.
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Die Grundstücke des öffentlichen Gemeindevermögens sind für eine kollektive Nutzung bestimmt: Plätze, Straßen, Parks. Sie sind durch ein Prinzip der Unveräußerlichkeit geschützt. Solange sie diese Nutzung beibehalten, kann die Gemeinde sie nicht verkaufen. Damit eine Übertragung möglich wird, muss das Grundstück zunächst aus der Nutzung genommen (die öffentliche Nutzung endet konkret) und dann durch einen Beschluss des Gemeinderats umgewidmet werden. Diese doppelte Sperre schützt das Gemeinwohl.
Die Grundstücke des privaten Gemeindevermögens hingegen werden wie gewöhnliche Vermögenswerte verwaltet. Die Gemeinde kann sie ohne eine Umwidmung abgeben. Oft handelt es sich um ungenutzte Flächen, Straßenrückstände oder ehemalige landwirtschaftliche Flächen. Wenn Sie ein solches Grundstück entdecken, wird das Verfahren kürzer sein. Sie können zudem ein kommunales Grundstück mit Flash Immobilier kaufen, unterstützt durch eine spezielle Begleitung für diese Art von Transaktion.
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Beschluss des Gemeinderats und Bewertung durch die Fachbehörde: die Grundlage des Verkaufs
Sie haben ein Grundstück des privaten Gemeindevermögens identifiziert oder die Gemeinde plant eine Umwidmung. Was passiert als Nächstes?
Der Beschluss, offizieller Ausgangspunkt
Kein Verkauf eines kommunalen Grundstücks wird ohne eine Abstimmung des Gemeinderats abgeschlossen. Dieser Beschluss ermächtigt den Bürgermeister, das Verfahren zur Übertragung einzuleiten. Er präzisiert das betroffene Grundstück, seine Fläche und die vorgesehenen Bedingungen.
Der Rat kann diesen Beschluss aus eigener Initiative (zum Beispiel zur Aufwertung eines ungenutzten Grundstücks) oder auf Antrag eines Privatmannes abstimmen. Wenn Sie interessiert sind, steht es Ihnen frei, ein begründetes Schreiben an den Bürgermeister zu senden. Aber die Gemeinde ist nicht verpflichtet, zuzustimmen.
Die Bewertung durch die Fachbehörde
Der Verkaufspreis wird auf der Grundlage einer Schätzung der Fachbehörde festgelegt, und nicht durch freie Verhandlung. Der Dienst Frankreichs Domaine (Direktion für Staatsimmobilien) bewertet den Verkehrswert des Grundstücks basierend auf seiner Lage, seiner Fläche, seiner Bebaubarkeit und dem lokalen Markt. Die Gemeinde kann zum geschätzten Preis oder darüber verkaufen, aber nicht darunter, es sei denn, es gibt sehr strenge Ausnahmen (z.B. Übertragung an eine HLM-Organisation).
Diese Regel schützt das öffentliche Vermögen. Für den Käufer garantiert sie auch einen Preis, der mit dem Markt übereinstimmt, ohne Überbietungen.
Baugenehmigung und PLU: Überprüfen, was Sie bauen können
Ein kommunales Grundstück zu kaufen, ohne seine Bebaubarkeit zu überprüfen, ist wie einen Vertrag mit geschlossenen Augen zu unterschreiben. Zwei Dokumente sind vor jedem Engagement zu konsultieren.
- Der lokale Bebauungsplan (PLU) legt die Regeln für die Nutzung des Bodens in der Gemeinde fest: bebaubare Zonen, maximale Höhe, Grundflächenzahl, Art der zulässigen Bauwerke. Er ist im Rathaus oder auf der Website der Gemeinde einsehbar. Wenn kein PLU vorhanden ist, definiert der kommunale Plan die bebaubaren Bereiche.
- Die Baugenehmigung präzisiert die auf das betreffende Grundstück anwendbaren Regeln. Die Informationsbescheinigung (Typ a) listet die allgemeinen Einschränkungen auf. Die betriebliche Bescheinigung (Typ b) gibt an, ob Ihr spezifisches Bauprojekt auf diesem Grundstück realisierbar ist.
- Seit dem 1. Januar 2022 bieten alle Gemeinden mit mehr als 3.500 Einwohnern einen Tele-Service für die digitale Einreichung von Anträgen auf Baugenehmigungen, einschließlich der Baugenehmigungen, an. Diese Verpflichtung, die aus der Verordnung vom 7. Oktober 2021 hervorgeht, vereinfacht die Verfahren aus der Ferne.
Warum sind diese Überprüfungen für ein kommunales Grundstück so wichtig? Weil einige umgewidmete Grundstücke zuvor in nicht bebaubaren Zonen des PLU lagen. Die Umwidmung des öffentlichen Vermögens bedeutet nicht automatisch Bebaubarkeit. Die beiden Verfahren sind unabhängig voneinander.
Erbpacht oder Verkauf über einen Entwickler: Alternativen zur direkten Übertragung
Nicht alle Gemeinden verkaufen ihre Grundstücke direkt an Privatpersonen. Seit dem Gesetz 3DS vom 21. Februar 2022 verfügen die Kommunen über verstärkte Planungsinstrumente, und einige bevorzugen unterschiedliche Modelle.
Der administrative Erbpachtvertrag ermöglicht es der Gemeinde, das Eigentum am Grundstück zu behalten, während es einem Privatmann oder einem Betreiber für eine sehr lange Dauer zur Verfügung gestellt wird. Der Pächter baut, betreibt, wird aber nicht Eigentümer des Grundstücks. Dieses Modell findet man in Projekten von allgemeinem Interesse oder in Gebieten, in denen die Gemeinde die Kontrolle über die Entwicklung behalten möchte.
In den neueren kommunalen Wohngebieten kauft der Privatmann oft das Grundstück von einem von der Gemeinde beauftragten Entwickler, und nicht direkt von ihr. Die Gemeinde überträgt ein Grundstück an einen Entwickler, der es erschließt, die Parzellen aufteilt und an Privatpersonen verkauft. Der Preis umfasst dann die Erschließungskosten (Anschlüsse für Wasser, Strom, Abwasser, Straßenbau).
Bevor Sie sich engagieren, stellen Sie die Frage an die Gemeinde: Verkauft die Gemeinde direkt oder geht sie über einen Betreiber? Die Antwort ändert den Zeitplan, den Preis und Ihren vertraglichen Ansprechpartner.
Kaufvertrag und notarielle Formalitäten für ein kommunales Grundstück
Sobald der Beschluss gefasst, die Schätzung erhalten und die städtebaulichen Überprüfungen durchgeführt wurden, wird der Verkauf wie bei jeder Immobilientransaktion vor einem Notar formalisiert.
Die notarielle Urkunde erwähnt die Schätzung der Fachbehörde und den Beschluss des Gemeinderats. Diese beiden Dokumente sind Bedingungen für die Gültigkeit des Verkaufs. Ohne sie kann die Urkunde vor dem Verwaltungsgericht von einem örtlichen Steuerzahler oder einem gewählten Vertreter angefochten werden.
Die Notarkosten trägt der Käufer. Sie umfassen die Grunderwerbssteuer, die Gebühren des Notars und die Kosten für die Veröffentlichung beim Grundbuchamt. Der Betrag variiert je nach Wert des Grundstücks, aber die Struktur der Gebühren ist identisch mit der eines klassischen Grundstückskaufs.
Ein letzter Punkt, den es zu antizipieren gilt: das städtische Vorkaufsrecht. Wenn sich die Gemeinde in einem Vorkaufsgebiet befindet, kann die EPCI oder die Gemeinde selbst dieses Recht beim zukünftigen Verkauf des Grundstücks ausüben. Überprüfen Sie diesen Punkt beim Notar vor der Unterzeichnung, insbesondere wenn Sie einen Wiederverkauf in mittlerer Frist planen.
Der Erwerb eines kommunalen Grundstücks bleibt ein zugängliches Projekt, vorausgesetzt, man respektiert eine präzise Abfolge: den Status des Grundstücks bestätigen, den Beschluss erhalten, die Bebaubarkeit über den PLU und die Baugenehmigung überprüfen und dann beim Notar mit den erforderlichen Verwaltungsunterlagen unterschreiben. Jeder Schritt schützt sowohl die Gemeinde als auch den Käufer.